투자용 주택구매
오늘 칼럼에서는 이렇게 렌트를 목적으로 투자용 집을 사는 사람들이 가져야 할 여섯가지 팁에 대해 설명하고자 합니다.
1. 집주인이 된다는 것을 똑바로 인식하자
집을 사서 세놓는 사람들은 세가지 투자이익을 기대합니다. 집값이 오를 경우 나중에 팔때 생기는 이익, 렌트비 이익, 페이한 모기지이자등을 통한 택스세이빙입니다. 따라서 장기 투자용으로 집을 살 경우 렌탈인컴이 모기지 및 기타 유지비용등을 커버하는지 잘 계산해 봐야 합니다. 그 동네 렌탈마켓이 어떤지 확인해야 하고 세입자가 들고 나가면서 발생할지 모르는 공실율도 계산해야 합니다. 렌트비가 꼬박꼬박 들어오면 더없이 좋은 투자가 될 수 있지만 그 반대라면 큰 손해를 입을 수 있기 때문입니다.
2. 렌탈수요가 많은 지역을 공략하라
예를 들어 학교주변을 들 수 있습니다. HOA를 갖고 있는 콘도나 타운하우스도 좋은 투자가 될 수 있습니다. 그러나 이럴 경우 모기지회사나 HOA에서 렌트를 금지하는지 미리 확인해봐야 합니다.
차압매물을 투자로 살 경우 대부분의 차압매물이 오래 비워진 관계로 크고작은 수리를 요구하므로 수리하는 동안 당장 렌탈인컴이 들어오지 않으리란 계산도 해봐야 합니다.
3. Property Management회사를 고려하라
내가 직접 세를 걷고 관리를 할것인지 전문회사에 맡길 것인지 결정하는 것이 중요합니다. 다급히 걸려오는 세입자의 전화를 언제든지 받을 준비가 되어 있는지, 플러밍이나 퍼나스 문제등을 해결하기 위해 소중한 주말을 포기할 각오가 되어 있는지, 본인의 스타일에 어떤게 적합한지 곰곰히 생각해 봐야 합니다. 필자도 예전에 파이프가 터져 거실이 물바다가 된 세입자의 다급한 전화를 받고 한밤중에 찾아간 일이 있었습니다. 특히 세놓는 집이 타주에 있는 경우라면 더더욱 관리회사를 둘 것을 권고합니다.
4. Do the math
보통 렌트비 계산은 월모기지와 유지비용에 15%정도를 추가합니다. 만약 이 비용이 천불이라면 렌트비는 $1,150이 될 것입니다. 그러나 지역과 수요에 따라 더 받을 수도 있고 덜 받아야 하는 곳도 있을 것입니다. 가장 좋은 방법은 로컬신문광고나 craigslist.com, rentometer.com등을 통해 주변 렌트시세, 아파트 시세등을 확인하는 것입니다. 최근 Trulia 조사에 따르면 2011년이래 싱글홈의 렌트비가 2.3% 상승했다고 합니다.
5. 세입자의 신용조사는 철저히!!
크레딧조사, 범죄기록여부, 이전 랜드로드를 컨택해 세입자가 얼마나 믿을만 한지 알아보는 것은 매우 중요합니다. 보통 한달치 렌트비에 상응하는 금액을 디파짓으로 요구하며 애완동물을 키울 경우 추가디파짓을 요구할 수 있습니다. 그리고 중요한 것은 세입자가 들어오기 이전의 집의 상태에 대해 충분히 설명하고 함께 구석구석 점검해 세입자 싸인을 미리 받아놓는 것입니다. 이는 랜드로드입장에서 나중에 생길지 모를 디파짓관련 분쟁을 미리 막을 수 있습니다.
6. 랜드로드법에 대해 알고 있어라
랜드로드가 준수해야 할 법을 미리 아는 것은 중요합니다. Department of Housing and Urban Development의 웹사이트 www.hud.gov와 Landlord Protection Agency 웹사이트 www.thelpa.com에 보면 각 스테이트별 렌탈 가이드라인 및 렌탈계약서 샘플등이 나와 있습니다. 변호사나 Landlord Protection Agency들은 나중에 세입자를 내보내거나(eviction) 세입자가 집에 손상을 입혔을 경우등에 대비해 맞춤형 계약서 작성을 도와줄 수 있을 것입니다.
