집감정(appraisal)이라는 쉽지 않은 문제
배은희
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2012.10.02 23:36
Appraisal은 랜더가 돈을 빌려주기에 앞서 담보로 잡을 집의 가격을 책정하여 문서화하는 것입니다. 가장 흔히 쓰이는 방법이 sales comparison approach라고 해서 주변에 비슷한 집이 최근 얼마에 팔렸는지 조사해 그 집의 가격을 비슷하게 산정하는 것이고 땅의 가치 및 건물의 감가상각후 가치를 측정하는
cost approach, 상업용 건물이나 아파트등의 투자 가치를 측정하는 income capitalization approach라는 방법이 있습니다.
그런데 요즘같이 한두달만에 마켓이 급변하는 시장에선 최근의 시세를 바탕으로 집을 감정하는데 문제가 발생합니다. NAR(National Association of Realtors)에서는 현역 리얼터중 3분의 1은 현실을 반영하지 않은 집감정으로 인해 계약이 취소되거나 매매가격을 낮게 수정한 경험이 있음을 발표했습니다. 인벤토리가 모자른 일부 지역에서 바이어들이 내겠다는 가격과 한달전 팔린 집들의 가격으로 책정된 감정가와의 갭이 심심찮게 발생하는 것입니다.
이번에 팔은 한 집의 경우도 이에 해당합니다. 12개 이상의 오퍼를 받고 가장 높은 가격을 수락한 후 바로 드는 생각이 주변에 이렇게 팔린 집이 없으니
집감정에 엃힌 문제는 이에 그치지 않습니다. 어떻게든 싸고 빠른 감정사를 고르고자 은행은 해당지역을 잘 알지도 못하는 다른 동네 감정사를 고용하기도 합니다. 그렇다보니 학군이란 중요한 요소를 고려하지 않거나 또는 자살한 사람이 살던 집과 비교해 터무니없이 낮게 감정을 하는 경우가 있습니다. 같은 집, 같은 융자인데 감정이 사오만불 차이가 나는 이유입니다.
이렇듯 appraisal로 인해 생기는 문제를 해결하기 위해 셀러는 리얼터를 통해 그 집의 장점과 마켓상황, 오퍼를 몇개나 어떤 가격으로 받았는지 감정사에게 전달할 필요가 있겠으며 감정가로 인해 발생될 일을 미리 예상하여 그 대응책을 함께 강구하고 만약 감정가에 동의할 수 없거든 다른 감정사를 고용하는 방법도 취할 수 있겠습니다.
감정이 그만큼 나오지 않을거란 예상이었습니다. 감정사로서 주변시세보다 이삼만불높게 화끈한 감정을 하기란 보수적인 은행의 눈치를 봐야 하고 그렇다고 수요, 공급의 법칙을 무시한 채 현실을 반영하지 않는 감정을 하는것도 옳지는 않습니다.
집감정에 엃힌 문제는 이에 그치지 않습니다. 어떻게든 싸고 빠른 감정사를 고르고자 은행은 해당지역을 잘 알지도 못하는 다른 동네 감정사를 고용하기도 합니다. 그렇다보니 학군이란 중요한 요소를 고려하지 않거나 또는 자살한 사람이 살던 집과 비교해 터무니없이 낮게 감정을 하는 경우가 있습니다. 같은 집, 같은 융자인데 감정이 사오만불 차이가 나는 이유입니다.
이렇듯 appraisal로 인해 생기는 문제를 해결하기 위해 셀러는 리얼터를 통해 그 집의 장점과 마켓상황, 오퍼를 몇개나 어떤 가격으로 받았는지 감정사에게 전달할 필요가 있겠으며 감정가로 인해 발생될 일을 미리 예상하여 그 대응책을 함께 강구하고 만약 감정가에 동의할 수 없거든 다른 감정사를 고용하는 방법도 취할 수 있겠습니다.
