주택인벤토리 감소의 원인

요즘 마켓에 나온 집들은 별로 없고 사려는 사람은 많으니 바이어들의 경쟁이 이만저만이 아닙니다. 때마침 그 이유에 대해 월스트리트 저널에 실린 흥미로운 분석이 있어 오늘 칼럼에 실고자 합니다.

1. CoreLogic의 조사에 따르면 아직도 많은 홈오너들이 underwater의 상태라고 합니다. 집값보다 갚아야 할 모기지가 더 많으므로 이혼, 결혼, 경제적 이유등 구지 집을 옮겨야 할 이유가 없다면 손해보면서 팔아야 할 이유도 없는 것입니다. 대략 이런 처지에 놓인 가정이 전국적으로 천만에 이르며 전체 홈오너중 15%가 해당한다고 합니다.
2. 또다른 천만명 홈오너들은 홈에퀴티가 20%미만으로 쉽게 말해 큰 집으로 trade up하기가 애매모호한 상태입니다. 통상 홈오너들은 그동안 쌓인 에퀴티로  다운페이먼트 및 부동산 복비를 해결하고 큰 집으로 이사하는데 그러기엔 자금이 여유치 않아 집을 옮길 생각을 접고 그냥 사는 것입니다.
3. 집을 사려는 바이어는 많고 팔려는 사람은 적습니다. 반등을 목격한 홈오너들은 조금 더 갖고 있으면 집값이 오르리라는 기대감을 갖고 지금 팔지 않습니다. 이것이 덴버나 댈러스같이 과거에 housing bubble이 적었고 따라서 underwater 집이 적은 지역조차 두자리수 이상의 주택인벤토리 감소율을 보이는 이유입니다.
4. flip보다 렌트를 놓을 목적으로 거대기업이나 일반투자자들의 주택구매가 그 어느때보다 활발하다고 합니다. 이들이 경매를 통해 사버린 집들은 아예 마켓에 나오지도 않고 마켓에 나온 집은 곧바로 사들여 렌트로 돌리니 매물이 더욱 적어진 것입니다.
5. 2010년 일명 robo-signing 스캔들로 된통 당한 은행들이 무분별한 차압을 강행하는 대신 숏세일이나 론모디피케이션 승인에 적극 나서고 있습니다. 이것이 경매나 차압의 대폭 감소를 초래하고 왠만하면 홈오너들이 집을 지키며 살 수 있는 계기가 되고 있습니다.
6. 홈빌더들이 지난 2009년에서 2011년사이 집을 많이 짓지 않았습니다. 그때만해도 전문가들조차 의견이 분분할 만큼 경기가 안좋은 시기였으므로 무리수를 둬가면서 집을 짓지 않은 것인데 몇년 뒤 그동안 기다린 바이어들이 한꺼번에 몰리면서 예상치 못한 수요가 발생한 것입니다.