투자 비교 지표인 CAP (Commercial) 그리고 GRM (다세대 주택)

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제목 : 투자 비교 지표인 CAP (Commercial) 그리고 GRM (다세대 주택)

지난번에 말씀드린 Cap Rate을 다시 정리하면, NOI (Net Operating Income) 즉 비용을 제외한 순수익을 부동산 가격으로 나눈 값으로 첫해의 수익성을 비교해보는데 사용할 수 있는 순 쉬운 지표입니다.

오늘 말씀드리는 GRM 은 Gross Rent Multiplier의 약자이며  Four-Plex, 아파트 건물 등 다세대주택에 투자하고자 할 때 사용하는 지표로서, 부동산 가격을 연간 총 렌트 수입으로 나눈 값입니다. 예를 들어 200만불 하는 8유닛짜리 다세대 주택에서 연간 렌트 수입이 20만불 나온다면, 200만불 나누기 20만불로 계산되어 GRM 은 10이 됩니다. GRM 이 10이라면“10년이면 투자금액을 전액 회수할 수 있구나”라고도 해석할 수 있습니다. (각종 비용을 고려하지 않을 때)

부동산에 투자하면 감가상각, 재산세, 보험, 수리비용, 유보금 등 고려해야할 것들이 많은데, 이런 것들을 생략하고 간략하게 비교를 하는 것이죠. 비슷한 종류의 부동산의 경우에는 관련 비용도 비슷한 비율로 지출되리라고 가정하고 계산하는 것입니다. 

예를 들어, 산타클라라에서 120만불 가치의 집을 매월 4,000불 월세로 렌트를 준다고 가정해봅니다. 이경우의 GRM 은 ‘120만불’ 나누기 (4,000불x 12달) 계산에 의해서 25가 됩니다. GRM 측면으로만 볼 때  렌탈 프로퍼티로 새로 구입하기에는 이익이 너무 박하다고 볼 수 있습니다. 물론 최근 몇 년 동안 주택가격이 많이 올랐기 때문에 결과적으로 시세 차액이라는 면에서 볼 때는 좋은 수익률일 가능성도 있으나, 이 역시 부동산을 판매하여 시세차액을 실현해야 생길 수 있는 수익입니다.

다시 강조하여 말씀드립니다. Cap Rate와 GRM 계산법은 1차적 비교수단에 해당하는 이를테면 30센티미터 자 같은 Simple Measuring Stick에 해당합니다. 같은 종류의 부동산을 손쉽게 비교하고 걸러내서 몇개의 매물로 조사범위를 좁히는데만 사용하는 간편 지표입니다. 그리고 나서 전문가의 도움을 받아 상세 분석을 해야겠죠.

저는 여러분을 항상 응원할 뿐 아니라 무료 상담하니 언제든 연락주세요.

이덕구 리얼터

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